Vlastníte celý bytový dům a chcete jednotlivé byty prodávat samostatně? Rekonstruujete nemovitost, ve které má vzniknout několik jednotek? Nebo řešíte staré prohlášení vlastníka, jehož výkresy nebo údaje už neodpovídají skutečnosti?

Pak se pravděpodobně setkáte s dokumentem nazývaným prohlášení vlastníka.

Prohlášení vlastníka je jedním ze základních dokumentů bytového spoluvlastnictví. Určuje, jak je nemovitost rozdělena na jednotlivé jednotky, které části jsou společné a jaké podíly na společných částech k jednotlivým jednotkám náleží.

Prohlášení vlastníka je zásadní zejména při:

• rozdělení bytového domu na samostatné jednotky,

• přípravě prodeje jednotlivých bytů,

• developerských projektech,

• změně již existujícího vymezení jednotek,

• opravě nesprávného prohlášení,

• změnách dispozic nebo společných částí.

Co je vlastně bytová jednotka?

Často se zjednodušeně říká, že jednotka je prostě byt.

Z právního pohledu je to ale přesnější.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Jednotku tvoří prostorově oddělený byt společně s podílem na společných částech nemovité věci. Tyto dvě části jsou vzájemně spojené a neoddělitelné.

Co to znamená?

Když tedy vlastníte bytovou jednotku, nevlastníte pouze prostor uvnitř svého bytu.

Součástí jednotky je také odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti.

Proto je při přípravě prohlášení potřeba správně vyřešit nejen jednotlivé byty, ale také:

• společné konstrukce,

• chodby,

• schodiště,

• technické části,

• pozemek,

• sklepy,

• půdy,

• venkovní části,

• případné části určené k výlučnému užívání.

Kdy může bytové spoluvlastnictví vzniknout?

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1158 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Úprava bytového spoluvlastnictví se podle zákona obdobně vztahuje také na nebytové prostory.

Jak prohlášení vlastníka vytvoří samostatné jednotky?

Typický příklad:

Jeden vlastník vlastní celý bytový dům.

V domě je například osm bytů.

Vlastník chce, aby jednotlivé byty mohly existovat jako samostatné nemovité jednotky a následně je například samostatně prodávat.

K tomu je potřeba nemovitost právně rozdělit na jednotky a provést příslušný zápis do katastru nemovitostí.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1164 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Pokud vlastník prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotlivým jednotkám, jednotka vzniká zápisem do veřejného seznamu. V praxi se tímto veřejným seznamem rozumí katastr nemovitostí.

Samotné nakreslení hranic bytů proto nestačí. Výkresová, technická a právní část musí na sebe vzájemně navazovat a následně musí proběhnout příslušný zápis.

Co musí prohlášení vlastníka obsahovat?

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1166 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Prohlášení musí obsahovat alespoň zákonem stanovené údaje o nemovitosti a jednotkách.

Patří mezi ně zejména:

• údaje o pozemku,

• údaje o domu,

• obec a katastrální území,

• označení jednotlivých bytů,

• jejich umístění,

• účel užívání,

• určení a popis společných částí,

• určení částí případně vyhrazených k výlučnému užívání určité jednotce,

• velikost podílů na společných částech,

• související věcná a jiná práva a závady podle zákonných podmínek.

Prohlášení proto není pouze tabulka s výměrami bytů.

Jde o dokument, který dlouhodobě nastavuje vlastnické vztahy v celém domě.

Půdorysy jsou povinnou součástí

Pro technické zpracování je mimořádně důležitý § 1166 odst. 2.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1166 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, případně odpovídající schémata, ze kterých je patrná poloha bytů a společných částí domu, společně s údaji o podlahových plochách bytů.

Proč je to důležité?

Výkres zde není pouze ilustrací.

Pomáhá jednoznačně určit:

• kde jednotka leží,

• její vztah k ostatním jednotkám,

• hranice jednotlivých prostorů,

• společné části,

• návaznost na uvedené podlahové plochy.

Pokud jsou výkresy špatně, může být špatně i další část dokumentace.

Proto u objektů, kde původní půdorysy neodpovídají skutečnosti, doporučujeme nejprve provést zaměření skutečného stavu.

Proč nestačí starý projekt?

Starší projektová dokumentace může být výborným podkladem.

Není ale automaticky jisté, že odpovídá dnešnímu stavu budovy.

V průběhu let mohlo dojít například k:

• posunutí příček,

• spojení místností,

• změně společných prostor,

• úpravě sklepů,

• přestavbě podkroví,

• změně nebytových prostor,

• změně dispozice některých bytů.

Proto je před použitím historických výkresů vhodné ověřit jejich soulad se skutečností.

Jak se počítá podlahová plocha bytu?

Tady vzniká velmi mnoho chyb.

Podlahová plocha pro účely bytového spoluvlastnictví se nemusí shodovat s údajem, který někdo orientačně změřil mezi stěnami při prodeji nemovitosti.

Způsob výpočtu upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb..

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Při výpočtu podlahové plochy bytu se vychází z půdorysné plochy všech místností bytu a započítávají se také zákonem stanovené svislé konstrukce uvnitř bytu. Podlahová plocha je vymezována podle pravidel tohoto nařízení vlády.

Proč je to důležité?

Při přípravě prohlášení vlastníka není vhodné jednoduše převzít například:

• plochu uvedenou v realitním inzerátu,

• starý orientační údaj,

• čistou nášlapnou plochu,

• výměru z neověřeného půdorysu.

Pro správné zpracování je potřeba používat jednu konzistentní a zákonným pravidlům odpovídající metodiku.

Souvisí podlahová plocha s velikostí podílů?

Ano, ale pravidlo není tak jednoduché, že podíly musí být vždy a za všech okolností stanoveny pouze podle plochy.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1161 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Občanský zákoník umožňuje určit podíly na společných částech s ohledem na povahu, rozměry a umístění bytu nebo jako stejné. Pokud nejsou určeny tímto způsobem, zákon pracuje s poměrem podlahové plochy konkrétního bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Co z toho plyne?

Při tvorbě prohlášení je potřeba nejprve vědět, jakým způsobem budou podíly stanoveny. Teprve potom lze správně připravit jejich výpočet a návaznost na jednotlivé jednotky.

Co jsou společné části domu?

Společné části jsou jednou z nejdůležitějších částí prohlášení.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Společné jsou minimálně ty části nemovitosti, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Zákon dále mezi vždy společné části řadí například pozemek pod domem, hlavní konstrukční části domu a určitá zařízení sloužící i jiným vlastníkům jednotek.

Pozor na výlučné užívání

To, že nějakou část používá pouze jeden vlastník, automaticky neznamená, že jde pouze o jeho vlastnictví.

Určitá společná část může být vyhrazena k výlučnému užívání vlastníku konkrétní jednotky, a přesto zůstat společnou částí.

Toto rozlišení je potřeba mít v prohlášení správně nastavené.

Co balkony, terasy, sklepy a zahrady?

Právě u těchto částí vzniká v praxi mnoho nejasností.

U každého objektu je potřeba určit jejich právní a technický režim.

Nelze automaticky předpokládat, že:

• balkon patří pouze k bytu,

• sklep je automaticky samostatnou jednotkou,

• zahrada užívaná jedním bytem je automaticky ve vlastnictví tohoto bytu,

• terasa je automaticky součástí podlahové plochy jednotky.

Správné řešení se musí odvíjet od konkrétní nemovitosti, konstrukčního řešení, právního stavu a obsahu prohlášení.

Prohlášení vlastníka u developerského projektu

U developerského projektu nebo rekonstrukce celého domu doporučujeme řešit budoucí vymezení jednotek co nejdříve.

Nejpozději před zahájením samostatných prodejů je potřeba vědět například:

• kolik jednotek bude v domě,

• jak budou označeny,

• jaké budou mít výměry,

• které prostory budou společné,

• kdo bude používat sklepy,

• jak budou řešena parkovací místa,

• jak budou řešeny zahrady a terasy,

• jaké budou podíly,

• jaká technická zařízení budou společná.

Pokud se tyto otázky začnou řešit až ve chvíli, kdy je několik bytů prodaných, může být pozdější změna výrazně komplikovanější.

Proč je lepší vše vyřešit před prvním prodejem?

Dokud celý dům vlastní jeden investor nebo jeden vlastník, má nad nastavením celého projektu výrazně větší kontrolu.

Po prodeji jednotek se do případných změn mohou zapojit další vlastníci a další osoby.

To je jeden z hlavních důvodů, proč je kvalitní příprava prohlášení důležitá.

Chyba na začátku se totiž může přenést do všech následujících převodů jednotek.

Co když prohlášení vlastníka obsahuje chybu?

Občanský zákoník řeší také situace, kdy je jednotka vymezena neurčitě nebo nesprávně.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1168 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Pokud prohlášení vymezuje jednotku neurčitě nebo nesprávně a původce prohlášení chybu neodstraní, zákon stanoví postup, kterým mohou za daných podmínek vadu odstranit dotčení vlastníci, případně může rozhodnout soud.

Praktický význam

Chybu v prohlášení není vhodné ignorovat.

Čím dříve je nalezena, tím jednodušší může být její řešení.

Lze již existující prohlášení vlastníka změnit?

Ano.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1169 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Pokud se změna dotýká práv a povinností konkrétního vlastníka, je podle zákona potřeba jeho písemný souhlas. Je-li jednotka zatížena věcným právem a změna zasahuje do práv oprávněné osoby, může být potřebný také její písemný souhlas. Zákon dále stanoví pravidla pro účinnost změny prohlášení.

Proč může být změna složitější?

Po prodeji jednotek již nemáte jednoho vlastníka domu.

Do procesu mohou vstupovat:

• vlastníci jednotlivých jednotek,

• SVJ,

• zástavní věřitelé,

• další osoby oprávněné z věcných práv,

• katastrální úřad.

Proto je potřeba konkrétní změnu předem právně i technicky posoudit.

U složitější změny doporučujeme koordinaci technického zpracování s advokátem nebo jiným právním specialistou.

Prohlášení vlastníka a katastr nemovitostí

Prohlášení vlastníka není dokument, který by měl zůstat pouze uložený u vlastníka domu.

Při vzniku jednotek je zásadní zápis do katastru nemovitostí.

Český úřad zeměměřický a katastrální má pro vymezení jednotek prostřednictvím prohlášení vlastníka samostatný postup pro návrh na vklad.

Je proto důležité, aby:

půdorysy → označení jednotek → podlahové plochy → podíly → text prohlášení → údaje pro katastr

vzájemně odpovídaly.

Jedna nesrovnalost se může následně projevit při kontrole dokumentace nebo při budoucím převodu jednotky.

Prohlášení vlastníka a vznik SVJ

Rozdělení domu na jednotky může mít návaznost také na vznik společenství vlastníků jednotek.

CO ŘÍKÁ ZÁKON

§ 1198 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Pokud nebylo SVJ založeno již dříve, zákon ukládá jeho založení v domě, kde je alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Zákon zároveň stanoví omezení dalšího zápisu převáděné jednotky, není-li za daných podmínek vznik SVJ prokázán.

Praktický význam pro developera

Pokud se v domě postupně prodává více jednotek, je dobré s touto hranicí počítat dopředu.

Prohlášení vlastníka proto není úplně izolovaný dokument.

Navazuje na další právní a organizační kroky spojené s fungováním domu.

Proč jsou přesné výkresy tak důležité?

Prohlášení vlastníka propojuje dvě oblasti:

technickou realitu budovy a její právní rozdělení.

Technická část musí správně zachytit:

• skutečnou dispozici,

• polohu jednotek,

• společné části,

• výměry,

• jednotlivá podlaží.

Právní část potom na tyto údaje navazuje.

Pokud půdorys neodpovídá realitě, vytváří se problém už na samotném začátku.

Jak probíhá zaměření domu?

Pokud jsou k dispozici kvalitní a aktuální výkresy, můžeme je nejprve prověřit.

Pokud ale dokumentace:

• neexistuje,

• je neúplná,

• je velmi stará,

• nebo neodpovídá skutečnému stavu,

provedeme nové zaměření.

U větších bytových domů a členitějších objektů používáme také 3D skenování.

Jak prohlášení vlastníka zpracováváme?

1. Prověření podkladů

Projdu dostupnou dokumentaci a základní údaje o nemovitosti.

2. Kontrola skutečného stavu

Zjistíme, zda stávající výkresy odpovídají realitě.

3. Zaměření

Pokud dokumentace není dostatečná, provedeme zaměření objektu.

U vhodných staveb můžeme využít 3D skenování.

4. Zpracování půdorysů

Připravíme výkresy jednotlivých podlaží s jednoznačným vymezením jednotek a společných částí.

5. Výpočet podlahových ploch

Podlahové plochy vypočítáme jednotnou metodikou s ohledem na pravidla nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

6. Podíly a návaznosti

Připravíme potřebné technické podklady pro stanovení podílů a kontrolujeme jejich návaznost na jednotky.

7. Kontrola dokumentace

Kontrolujeme zejména:

• čísla jednotek,

• podlaží,

• výměry,

• podíly,

• společné části,

• návaznost půdorysů a textových údajů.

8. Dokončení podkladů

Výsledkem jsou přehledné technické a výkresové podklady pro prohlášení vlastníka a jeho další právní a katastrální použití.

U složitějších případů doporučujeme právní část dokumentace koordinovat také s advokátem.

Pokud řešíte chybějící dokumentaci stavby, přečtěte si také článek o pasportu stavby.

Nejčastější otázky

Potřebuji prohlášení vlastníka, když chci prodat jednotlivé byty?

Pokud dům zatím není rozdělen na samostatné jednotky a chcete vytvořit jednotky podle občanského zákoníku, prohlášení vlastníka je typickým způsobem jejich vymezení.

Jednotky následně vznikají zápisem do veřejného seznamu podle pravidel občanského zákoníku.

Musí být součástí prohlášení půdorysy?

Ano. § 1166 odst. 2 občanského zákoníku požaduje půdorysy všech podlaží nebo odpovídající schémata s polohou bytů, společných částí a údaji o podlahových plochách.

Musím dům před zpracováním zaměřit?

Pokud existuje aktuální a spolehlivá dokumentace odpovídající skutečnému stavu, není vždy nutné vytvářet nové zaměření. Pokud ale výkresy chybí nebo jsou pochybné, doporučujeme skutečný stav zaměřit.

Počítá se plocha bytu pouze mezi stěnami?

Pro účely bytového spoluvlastnictví se používají pravidla podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Ta počítají podlahovou plochu specifickým způsobem a zahrnují také stanovené konstrukce uvnitř bytu.

Mohu si velikost podílů určit sám?

Občanský zákoník připouští několik způsobů jejich určení. Pokud nejsou podíly určeny s ohledem na povahu, rozměry a umístění bytu ani jako stejné, uplatní se zákonné pravidlo založené na poměru podlahových ploch. Konkrétní nastavení je potřeba řešit při přípravě prohlášení.

Je balkon automaticky součástí bytu?

Nejde o pravidlo, které by bylo možné jednoduše zobecnit podle toho, kdo balkon používá. Je potřeba správně určit právní režim konkrétní části domu a návaznost na společné části a výlučné užívání.

Lze prohlášení vlastníka později změnit?

Ano. Postup ale závisí na povaze změny a na tom, čích práv a povinností se dotýká. Relevantní pravidla obsahuje zejména § 1169 občanského zákoníku.

Co když je v prohlášení chyba?

Občanský zákoník obsahuje mechanismus odstranění vad prohlášení v § 1168. V praxi doporučujeme chybu řešit co nejdříve, protože po převodu dalších jednotek může být náprava komplikovanější.

Plánujete rozdělení domu na bytové jednotky?

Ať už vlastníte menší bytový dům nebo připravujete developerský projekt, správné vymezení jednotek je dobré řešit ještě před jejich prvním prodejem.

Pošlete nám dostupnou dokumentaci nebo základní informace o objektu.

Zajistíme podle rozsahu zakázky:

• prověření technických podkladů,

• zaměření skutečného stavu,

• 3D skenování,

• půdorysy jednotlivých podlaží,

• výpočty podlahových ploch,

• technické podklady pro vymezení jednotek,

• návaznost jednotek a společných částí.

Více o službě Prohlášení vlastníka →

Právní předpisy uvedené v článku

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

• § 1158,

• § 1159,

• § 1160,

• § 1161,

• § 1164,

• § 1166,

• § 1168,

• § 1169,

• § 1198.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

• zejména § 3 – způsob výpočtu podlahové plochy bytu.

Informace uvedené v článku mají obecný informační charakter. U složitějších právních změn prohlášení vlastníka doporučujeme individuální právní posouzení.