Kupujete nebo prodáváte starší nemovitost a zjistili jste, že k ní chybí stavební dokumentace? Máte doma pouze několik desítek let staré výkresy, které už neodpovídají skutečnosti? Nebo po vás aktuální dokumentaci požaduje stavební úřad, projektant či jiná osoba?
Právě v těchto situacích se často řeší pasport stavby.
Pasport je zjednodušená dokumentace existující stavby, která zachycuje její skutečný stav. Nejčastěji se pořizuje u starších rodinných a bytových domů, hospodářských budov, provozních objektů a dalších staveb, ke kterým se původní dokumentace nedochovala nebo již není v náležitém stavu.
V praxi může být pasport důležitý při prodeji nemovitosti, rekonstrukci, dalším projektování nebo při řešení dokumentace se stavebním úřadem.
Co je pasport stavby?
Pasport stavby je dokumentace existující budovy, která zachycuje její skutečné stavební uspořádání.
Nejde tedy o projekt toho, co se má teprve postavit.
Zjednodušeně řečeno:
Projektová dokumentace říká, co se má postavit. Pasport stavby zaznamenává, co skutečně stojí.
Pasport může podle konkrétní stavby obsahovat zejména:
identifikační údaje o stavbě,
základní technický popis,
situační část,
půdorysy,
řezy,
pohledy,
další potřebné údaje o skutečném stavu.
Obsah pasportu upravuje vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, zejména její příloha upravující obsah pasportu stavby.
Přesný rozsah dokumentace se proto vždy odvíjí od konkrétní stavby a jejího účelu.
Musí vlastník stavby dokumentaci uchovávat?
Ano.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon
Stavební zákon ukládá vlastníkovi stavby povinnost uchovávat po celou dobu jejího trvání příslušnou ověřenou dokumentaci, dokumentaci skutečného provedení nebo pasport stavby a další důležité doklady týkající se stavby.
Co to znamená v praxi?
Dokumentace stavby není jen něco, co bylo potřeba při její výstavbě a následně může zmizet ve sklepě nebo při změně majitele.
Má stavbu provázet i v průběhu její další existence.
U starších domů je přitom velmi běžné, že se dokumentace během desetiletí ztratila, část výkresů chybí nebo neodpovídají úpravám, které byly na domě v průběhu let provedeny. Právě pro tyto situace stavební zákon řeší možnost a za stanovených podmínek také povinnost pořídit pasport.
Kdy je vlastník povinen pořídit pasport?
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 245 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon
Pokud se dokumentace povolené stavby nedochovala nebo není v náležitém stavu, zákon ukládá vlastníkovi povinnost pořídit pasport stavby. Důležitá je zde podmínka, že jde o stavbu, která byla povolena.
Jednoduše řečeno
Pokud máte legálně existující stavbu, ale chybí k ní použitelná dokumentace, pasport může původní chybějící dokumentaci nahradit v rozsahu stanoveném právními předpisy.
To ale neznamená, že pasport automaticky vyřeší jakýkoliv rozdíl mezi realitou a stavebněprávním stavem. K tomu se dostaneme dále.
Co když vůbec nevíme, k jakému účelu byla stavba povolena?
U velmi starých budov se může stát, že se nedochová nejen projekt, ale ani doklady, ze kterých by bylo možné původní účel stavby spolehlivě určit.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 245 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon
Pokud nejsou zachovány doklady umožňující zjistit účel, pro který byla stavba povolena, zákon pracuje za stanovených podmínek se stavebně-technickým uspořádáním stavby. Každý takový případ je ale vhodné posuzovat individuálně.
Může stavební úřad nařídit pořízení pasportu?
Ano.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 245 odst. 3 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon
Pokud vlastník neplní povinnost mít odpovídající dokumentaci, stavební úřad mu může postupem podle stavebního zákona pořízení pasportu nařídit. Pokud pasport není potřeba doplnit, změnit nebo přepracovat, stavební úřad jej následně ověří.
Co z toho plyne?
Není ideální čekat až do okamžiku, kdy chybějící dokumentaci začne aktivně řešit stavební úřad. Pokud vlastník ví, že k objektu dokumentaci nemá, je zpravidla jednodušší situaci prověřit a potřebné podklady připravit včas.
Hrozí za chybějící dokumentaci pokuta?
Stavební zákon s porušením některých povinností vlastníka spojuje také přestupkovou odpovědnost.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 302 odst. 3 a odst. 7 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon
Porušení povinností vlastníka podle § 167 může být přestupkem. Zákon pro přestupky vlastníka v této kategorii stanoví horní hranici pokuty 400 000 Kč.
To ale neznamená, že každý vlastník staršího domu bez kompletních výkresů automaticky dostane pokutu v této výši.
Ministerstvo pro místní rozvoj upozornilo, že maximální sankce představuje zákonný strop a že dokumentace je prakticky důležitá zejména v konkrétních situacích, například při prodeji, rekonstrukci nebo bouracích pracích.
Hlavním důvodem pro pořízení pasportu proto nemá být strach z pokuty, ale řádně zdokumentovaný technický a stavebněprávní stav vlastní nemovitosti.
Pasport stavby při prodeji nemovitosti
Právě při prodeji domu se chybějící dokumentace často objeví jako problém.
Prodávající mohl nemovitost vlastnit dvacet let a dokumentaci nikdy nepotřeboval.
Ve chvíli, kdy začne nemovitost prodávat, se ale do procesu zapojí další osoby:
kupující,
realitní makléř,
advokát,
odhadce,
projektant,
případně financující banka.
Najednou je potřeba zjistit, jaký je skutečný a dokumentovaný stav nemovitosti.
Ministerstvo pro místní rozvoj mezi praktickými situacemi, kdy je dokumentace stavby potřeba, výslovně uvádí také prodej nemovitosti a rekonstrukci.
Proto doporučujeme stavební dokumentaci prověřit ideálně ještě předtím, než se prodej dostane do pokročilé fáze.
Musí prodávající předat kupujícímu doklady k nemovitosti?
Také občanský zákoník pracuje s povinností předávat spolu s prodávanou věcí související doklady.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 2087 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Prodávající má společně s věcí kupujícímu odevzdat také doklady, které se k věci vztahují.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 2094 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Prodávající předává kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci.
Co to znamená u nemovitosti?
U domu nebo jiné stavby je proto dobré předání stavební dokumentace nepodceňovat. Konkrétní rozsah dokladů a případné právní důsledky jejich absence vždy závisí na okolnostech konkrétního prodeje.
Je chybějící pasport automaticky právní vadou nemovitosti?
Ne.
Tuto větu je potřeba formulovat přesně.
Nelze paušálně tvrdit, že chybějící pasport automaticky znamená právní vadu samotné nemovitosti.
Existuje ale důležitá souvislost s vadami dokumentů.
CO ŘÍKÁ ZÁKON
§ 2099 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Občanský zákoník mezi vady plnění zahrnuje také vady v dokladech nutných pro užívání věci.
Proto může být chybějící nebo vadná dokumentace podle konkrétních okolností relevantní také z pohledu vztahu mezi prodávajícím a kupujícím.
Chybějící stavební dokumentace může představovat nedostatek dokladů a stavebněprávní riziko a podle konkrétních okolností může mít vliv také na práva kupujícího z vadného plnění.
Proč dokumentaci řešit ještě před prodejem?
Představte si jednoduchou situaci.
Máte kupujícího, je podepsaná rezervační smlouva a kupující začíná řešit financování.
Teprve potom se zjistí, že dokumentace domu chybí nebo že staré půdorysy výrazně neodpovídají skutečnému stavu.
Najednou je potřeba:
dohledávat archiv stavebního úřadu,
porovnávat historické podklady,
zaměřit nemovitost,
zpracovat novou dokumentaci,
případně řešit rozdíly mezi skutečným a povoleným stavem.
To může celý obchod zbytečně zkomplikovat nebo zpomalit.
Pokud o problému víte předem, je zpravidla jednodušší ho vyřešit ještě před zahájením nebo dokončením prodeje.
Pasport není legalizace černé stavby
Toto je velmi důležité.
Pasport stavby sám o sobě nelegalizuje nepovolenou stavbu ani nepovolené stavební úpravy.
§ 245 stavebního zákona řeší situaci, kdy byla stavba povolena, ale její dokumentace se nedochovala nebo není v náležitém stavu.
Pokud se při zaměření objeví například:
nepovolená přístavba,
jiné rozměry objektu,
další podlaží,
významná změna účelu,
větší stavební změny oproti povolenému stavu,
je potřeba zjistit, zda byly tyto změny v minulosti povoleny nebo jinak stavebněprávně řešeny.
Pouhé zakreslení skutečného stavu do pasportu nepovolenou změnu automaticky nezlegalizuje.
V takové situaci je potřeba zvolit další postup podle konkrétního stavu stavby.
Pasport versus dokumentace skutečného provedení
Tyto pojmy se někdy zaměňují.
Pasport stavby se typicky řeší u existující stavby v situaci, kdy se původní dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu.
Dokumentace skutečného provedení naopak typicky navazuje na realizaci stavby a zachycuje její skutečné provedení.
To, jaký druh dokumentace je pro konkrétní objekt správný, proto závisí na historii a stavebněprávním stavu nemovitosti.
Kdy se pasport nejčastěji hodí?
Prodej nemovitosti
Před prodejem staršího domu je vhodné ověřit, zda existuje dokumentace odpovídající skutečnému stavu.
Rekonstrukce
Projektant potřebuje kvalitní podklad toho, co na místě skutečně stojí.
Koupě starší nemovitosti
Dokumentace může pomoci budoucímu vlastníkovi lépe pochopit současný stav objektu a připravit další stavební úpravy.
Pokud řešíte také rozdělení domu na jednotky, přečtěte si článek o prohlášení vlastníka.
Požadavek stavebního úřadu
Pokud dokumentace chybí, může být pasport řešen také v návaznosti na postup stavebního úřadu.
Chybějící nebo neaktuální projekt
Typické zejména u starších rodinných a bytových domů.
Další projektování
Přesně zaměřený skutečný stav může být kvalitním podkladem pro následný projekt rekonstrukce nebo změny stavby.
Jak pasport stavby vzniká?
1. Prověření dostupných podkladů
Nejdříve zjistíme, jaká dokumentace k objektu existuje.
Má smysl prověřit staré výkresy, dostupná rozhodnutí a podle situace také archiv stavebního úřadu. Ne vždy je nutné automaticky vytvářet všechno znovu.
2. Zaměření skutečného stavu
Pokud není k dispozici dostatečný výkresový podklad, je potřeba objekt zaměřit.
U jednodušších objektů lze využít klasické měření. U větších a členitějších staveb využíváme také 3D skenování, které umožňuje zachytit skutečnou geometrii objektu ve formě prostorového mračna bodů.
3. Zpracování výkresů
Ze zaměření následně vzniká výkresová dokumentace.
Podle konkrétního objektu může zahrnovat například:
půdorysy jednotlivých podlaží,
řezy,
pohledy,
situační část,
další potřebné výkresy.
4. Textová část dokumentace
Součástí pasportu jsou také identifikační a technické informace požadované příslušnými právními předpisy.
Obsah pasportu upravuje vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.
5. Kontrola návazností
Při zpracování je vhodné porovnat skutečný stav s dostupnými historickými podklady. Pokud objevíme významnou nesrovnalost, je důležité na ni upozornit a posoudit, zda nejde o problém, který vyžaduje další stavebněprávní řešení.
Proč při zaměření používáme 3D skenování?
U členitějších a větších staveb dokáže 3D skenování výrazně zpřesnit a zefektivnit zaměření.
Výsledkem je mračno bodů zachycující geometrii objektu.
Z něj můžeme během zpracování opakovaně odečítat:
vzdálenosti,
výšky,
tloušťky,
polohy stěn,
návaznosti jednotlivých konstrukcí,
nepravidelnosti dispozice.
Výhodou je také možnost vrátit se během tvorby dokumentace k naskenovaným datům, aniž by bylo kvůli každému chybějícímu rozměru nutné znovu navštěvovat objekt.
Co obsah pasportu upravuje?
Základní právní rámec tvoří zejména:
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
§ 167 – povinnosti vlastníka stavby,
§ 245 – pasport stavby,
§ 302 – přestupky vybraných osob.
Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb
stanoví obsah pasportu stavby.
Při prodeji mohou být podle konkrétní situace relevantní také ustanovení:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
§ 2087,
§ 2094,
§ 2099.
Nejčastější otázky
Je pasport stavby povinný?
Pokud se dokumentace povolené stavby nedochovala nebo není v náležitém stavu, § 245 stavebního zákona ukládá vlastníkovi pořídit pasport.
Potřebuji pasport při každém prodeji domu?
Neplatí jednoduché pravidlo, že každý prodej automaticky vyžaduje nový pasport. Pokud máte odpovídající dokumentaci stavby, není důvod vytvářet pasport jen proto, že se nemovitost prodává. Problém vzniká zejména tehdy, když dokumentace chybí nebo není v náležitém stavu.
Stačí staré půdorysy?
Záleží na jejich původu, úplnosti a na tom, zda odpovídají skutečnému a relevantnímu stavebněprávnímu stavu. Samotný starý náčrt nemusí automaticky představovat dostatečnou dokumentaci.
Musí se kvůli pasportu dům zaměřit?
Pokud neexistuje spolehlivá dokumentace skutečného stavu, zpravidla je zaměření nezbytnou součástí kvalitního zpracování.
Ověřuje pasport stavební úřad?
Stavební zákon s ověřením pasportu stavebním úřadem počítá. Konkrétní postup závisí na situaci a způsobu, jakým je pasport vůči stavebnímu úřadu řešen.
Legalizuje pasport nepovolenou přístavbu?
Ne. Pasport zachycuje skutečný stav, ale samotné zakreslení nepovolené stavby nebo úpravy nenahrazuje příslušný stavebněprávní postup.
Může pasport posloužit pro rekonstrukci?
Ano, jako kvalitní podklad skutečného stavu může být velmi užitečný pro další projekční práce. Samotný pasport ale automaticky nenahrazuje projektovou dokumentaci potřebnou pro zamýšlenou rekonstrukci.
Potřebujete pasport stavby?
Chybí vám dokumentace domu? Chystáte prodej nebo rekonstrukci? Nebo si nejste jistí, zda staré výkresy odpovídají současnému stavu?
Pošlete nám základní informace o nemovitosti a dostupné podklady.
Prověříme situaci a navrhneme vhodný další postup.
Zajišťujeme:
zaměření staveb,
3D skenování,
zpracování půdorysů, řezů a pohledů,
zpracování pasportu stavby,
dokumentaci skutečného stavu.
Více o službě Pasportizace staveb →
Právní předpisy uvedené v článku
Informace uvedené v článku mají obecný informační charakter. U složitějších stavebněprávních nebo právních situací doporučujeme individuální posouzení konkrétního případu.